Aspirasimediarakyat.com – Program tiga juta rumah yang pernah digagas Presiden Prabowo Subianto kini kembali menjadi sorotan. Setelah lama dinilai stagnan, pemerintah akhirnya memberi dorongan baru melalui skema kredit program perumahan. Aturan pelaksanaan resmi diterbitkan oleh Menteri Koordinator Perekonomian sebagai pedoman teknis, dengan sasaran dua arah: penyediaan rumah oleh pengembang dan pembelian rumah oleh masyarakat.
Skema ini melibatkan lembaga keuangan dan koperasi yang telah berstatus sebagai penyalur Kredit Usaha Rakyat (KUR). Sesuai regulasi, penyalur harus mengajukan permohonan plafon kredit kepada Sekretariat Komite Kebijakan Pembiayaan bagi Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah (UMKM) sebelum menyalurkan dana.
Dari sisi permintaan, kredit diberikan kepada UMKM, baik individu maupun badan usaha, untuk berbagai keperluan seperti pembelian rumah, pembangunan, renovasi, hingga pengadaan tanah. Pemerintah menetapkan bunga kredit 6 persen efektif per tahun atau setara bunga flat yang berlaku, dengan tambahan insentif berupa subsidi bunga selama maksimal lima tahun.
Plafon kredit untuk pembelian rumah berada di kisaran Rp 10 juta hingga Rp 500 juta. Jangka waktu pengembalian maksimal lima tahun dapat diperpanjang sesuai kesepakatan. Meski aturan telah jelas, di lapangan implementasi masih tersendat karena lembaga keuangan melakukan perhitungan risiko secara hati-hati.
PT Bank Pembangunan Daerah Daerah Istimewa Yogyakarta (Bank DIY), salah satu penyalur KUR, mengakui sedang menimbang potensi risiko gagal bayar. Direktur Utama Bank DIY, Santoso Rohmad, mengungkapkan kekhawatiran terkait keberlanjutan pembayaran setelah masa subsidi bunga berakhir.
Menurut Santoso, harga rumah di wilayah DIY relatif sesuai dengan plafon kredit yang ditawarkan. Namun, ia menilai penghasilan sebagian calon penerima kredit, terutama dari sektor informal, berpotensi tidak stabil. Risiko tersebut akan semakin besar jika jangka waktu kredit diperpanjang hingga puluhan tahun tanpa dukungan subsidi bunga.
Dari perspektif regulasi, perbankan memiliki kewajiban untuk memastikan kelayakan debitur. Prinsip kehati-hatian sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Perbankan menuntut seleksi ketat, termasuk memeriksa profil penghasilan, rekam jejak pembayaran, dan potensi jaminan. Santoso mencontohkan, pekerja dengan pendapatan tetap seperti Abdi Dalem di Yogyakarta lebih layak menjadi prioritas.
Sementara itu, Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) menegaskan tidak terlibat langsung dalam skema ini. Komisioner BP Tapera, Heru Pudyo Nugroho, mengatakan pihaknya tetap fokus pada program pembiayaan rumah bersubsidi melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).
Menurut Heru, BP Tapera yang berstatus lembaga keuangan non-bank memiliki peran berbeda. Meski tidak menyalurkan kredit perumahan ini, BP Tapera mendukung sosialisasi kebijakan kepada pelaku industri perumahan dan mendorong sinergi antara perbankan dan koperasi.
Dari sisi pengawasan, regulasi perbankan Indonesia mengamanatkan pengendalian risiko yang ketat. Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sebagai pengawas sektor jasa keuangan memiliki mandat memastikan setiap penyaluran kredit berjalan sesuai prinsip kehati-hatian untuk melindungi stabilitas sistem keuangan.
Pengamat perbankan, Moch Amin Nurdin, menilai tantangan terbesar bukan hanya pada kredit kepada pembeli rumah, tetapi juga kepada pengembang. Menurutnya, ada potensi risiko jika penerima kredit dari sisi penyediaan rumah adalah pengembang baru tanpa rekam jejak.
Amin menekankan bahwa risiko moral hazard juga harus diantisipasi. Pengalaman sebelumnya menunjukkan adanya pengembang yang mengabaikan standar kualitas meski telah menerima dana kredit. Hal ini berpotensi menimbulkan kerugian ganda: masyarakat mendapatkan rumah yang tidak layak, sementara bank menghadapi kredit macet.
Dalam kerangka hukum, ketentuan perlindungan konsumen sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen harus menjadi acuan. Pengembang yang melanggar spesifikasi rumah dapat dikenai sanksi administratif maupun pidana.
Pemerintah juga memiliki tugas besar memastikan program ini tepat sasaran. Penetapan kriteria penerima kredit harus jelas agar tidak terjadi tumpang tindih dengan skema pembiayaan perumahan lainnya.
Di sisi lain, keberhasilan program kredit perumahan akan sangat bergantung pada kolaborasi antar-lembaga, mulai dari kementerian terkait, perbankan, koperasi, hingga pemerintah daerah. Koordinasi yang lemah berpotensi memperlambat pencapaian target tiga juta rumah.
Selain itu, transparansi penyaluran kredit menjadi faktor penting untuk menjaga kepercayaan publik. Mekanisme pelaporan berkala dan audit oleh lembaga pengawas internal serta eksternal wajib dilakukan untuk memastikan dana digunakan sesuai peruntukan.
Jika dikelola dengan hati-hati dan sesuai koridor hukum, skema ini bisa menjadi solusi jangka panjang bagi masalah perumahan rakyat. Namun, jika pengawasan lemah dan prinsip kehati-hatian diabaikan, program ini berpotensi menambah daftar panjang kredit bermasalah di sektor perbankan.
Dengan demikian, ambisi besar pemerintah untuk menyediakan hunian layak bagi jutaan warga harus diimbangi kebijakan implementasi yang matang, pengawasan ketat, dan sinergi antarpihak. Tanpa itu semua, cita-cita tiga juta rumah hanya akan kembali menjadi slogan politik tanpa wujud nyata di lapangan.
